A forma como nossas cidades são organizadas hoje não surgiu por acaso. Ruas largas, grandes avenidas, bairros predominantemente residenciais, centros comerciais concentrados e longos deslocamentos entre casa e trabalho são, em parte, resultado de ideias urbanísticas que ganharam força ao longo da primeira metade do século XX.
Na década de 1930, o chamado urbanismo moderno passou a defender uma organização mais racional do espaço urbano. Uma de suas características mais conhecidas foi a separação das funções da cidade em diferentes áreas: morar, trabalhar, circular e, em alguns casos, recrear.
Essa maneira de pensar transformou profundamente o planejamento urbano — e também contribuiu para consolidar uma relação cada vez mais estreita entre cidade e automóvel.

A cidade dividida por funções

Durante a industrialização, as cidades cresceram rapidamente. Fábricas, residências, comércio e infraestrutura frequentemente se misturavam em áreas relativamente compactas.
Para os urbanistas modernos, essa proximidade podia gerar problemas relacionados à poluição, ao trânsito, à falta de iluminação e às condições sanitárias.
Uma das respostas foi organizar a cidade por zonas de uso.
Assim, determinadas áreas seriam destinadas principalmente às moradias, enquanto outras concentrariam atividades comerciais, industriais ou administrativas.
O princípio parecia simples: cada atividade deveria ocupar o espaço mais adequado às suas necessidades.
Essa lógica teve influência importante no planejamento urbano do século XX e ajudou a consolidar instrumentos como o zoneamento, que posteriormente seriam utilizados em diferentes países.

O papel do automóvel nessa transformação

A separação física entre as funções urbanas trouxe uma consequência importante: aumentou a distância entre muitos dos lugares que fazem parte da vida cotidiana.
Quando residência, trabalho, comércio, escolas e serviços estão próximos, é possível realizar muitos deslocamentos a pé ou utilizando transporte coletivo.
Quando essas atividades são distribuídas em áreas distintas, os deslocamentos tendem a se tornar maiores.
Nesse contexto, o automóvel passou a desempenhar um papel cada vez mais importante.
A expansão da indústria automobilística tornou o carro mais presente na vida urbana, enquanto novas avenidas e sistemas viários foram construídos para atender ao crescimento da circulação de veículos.
Em outras palavras, houve uma relação de mão dupla: o crescimento do automóvel influenciou o desenho das cidades, e o desenho urbano baseado em grandes distâncias também aumentou a necessidade de deslocamento motorizado.

A Carta de Atenas e a cidade funcional

Um dos documentos mais associados ao urbanismo moderno é a Carta de Atenas, resultado de debates realizados pelo Congresso Internacional de Arquitetura Moderna (CIAM).
A proposta de organizar a cidade a partir de funções distintas ganhou grande influência entre arquitetos e urbanistas.
A cidade passou a ser frequentemente pensada a partir de quatro funções fundamentais:

• habitar;
• trabalhar;
• recrear;
• circular.
  A circulação assumia papel central nessa concepção.
  A ideia era criar uma estrutura urbana racional, com vias adequadas para diferentes tipos de deslocamento e áreas organizadas conforme suas funções.
  Embora o urbanismo moderno não possa ser reduzido simplesmente à ideia de “separar casas e lojas para obrigar as pessoas a dirigir”, suas propostas contribuíram, em determinados contextos, para uma estrutura urbana menos integrada e mais dependente de deslocamentos motorizados.

Do bairro compacto à expansão urbana

A consequência pode ser observada especialmente na expansão das cidades ao longo do século XX.
Novos bairros residenciais passaram a surgir mais distantes dos centros tradicionais. Paralelamente, áreas comerciais, industriais e empresariais foram sendo implantadas em diferentes pontos do território.
O resultado foi uma cidade mais espalhada.
Para o mercado imobiliário, essa transformação teve enorme importância.
A disponibilidade de terrenos nas áreas periféricas permitiu a criação de novos loteamentos, condomínios e conjuntos residenciais. A construção de grandes vias também tornou áreas anteriormente afastadas mais acessíveis.
O automóvel, portanto, não foi apenas um meio de transporte: tornou-se também um instrumento de expansão territorial.

Quando morar longe passa a exigir um carro

Imagine dois bairros.
No primeiro, existem residências, pequenos mercados, padarias, farmácias, escolas e serviços próximos. O morador consegue resolver boa parte das necessidades cotidianas caminhando.
No segundo, as residências estão concentradas em uma grande área exclusivamente residencial. O supermercado fica a alguns quilômetros, o trabalho está em outro bairro e os principais serviços estão concentrados em um centro comercial distante.
No primeiro modelo, caminhar e utilizar transporte coletivo podem ser alternativas práticas.
No segundo, o automóvel tende a se tornar muito mais conveniente — e, para determinadas pessoas, praticamente indispensável.
É nesse ponto que o planejamento urbano se conecta diretamente ao cotidiano das famílias e também ao valor percebido de um imóvel.

A localização ganhou ainda mais importância

Para quem procura uma casa ou apartamento, preço e tamanho continuam sendo fatores importantes. Mas a localização pode determinar uma parte significativa da experiência de morar naquele imóvel.
A pergunta “quanto custa este apartamento?” pode ser complementada por outras:
Quanto tempo levo para chegar ao trabalho?
Consigo chegar ao supermercado caminhando?
Existem escolas e serviços próximos?
Há transporte coletivo disponível?
Preciso de um carro para realizar tarefas básicas?
Essas questões ajudam a explicar por que dois imóveis com características semelhantes podem proporcionar experiências de vida muito diferentes.

A cidade contemporânea começa a repensar esse modelo

Nas últimas décadas, urbanistas e pesquisadores passaram a discutir novamente as vantagens da cidade compacta e de uso misto.
Em vez de separar rigidamente todas as funções, propostas contemporâneas frequentemente procuram aproximar moradia, comércio, serviços, lazer e transporte.
O objetivo é criar bairros nos quais diferentes atividades possam coexistir e nos quais os deslocamentos possam ser realizados por diferentes meios.
Conceitos como mobilidade ativa, cidade caminhável, uso misto e desenvolvimento orientado ao transporte coletivo ganharam espaço justamente como alternativas aos problemas associados à expansão urbana excessivamente dependente do automóvel.
Isso não significa eliminar o carro das cidades. Significa ampliar as possibilidades de escolha.

O que isso significa para o mercado imobiliário?

A discussão é particularmente relevante para o setor imobiliário.
Um imóvel não existe isoladamente. Ele está inserido em uma rede de ruas, transporte, comércio, escolas, áreas verdes e serviços.
Por isso, analisar um empreendimento apenas pela metragem ou pelo número de quartos pode ser insuficiente.
A qualidade da localização também envolve acessibilidade e tempo de deslocamento.
Um apartamento próximo a comércio, transporte e serviços pode permitir que uma família dependa menos do automóvel. Da mesma forma, um imóvel localizado em uma região distante e pouco servida por infraestrutura pode aumentar os custos e o tempo necessários para a rotina.
Para compradores e investidores, compreender essa relação ajuda a enxergar o imóvel não apenas como uma construção, mas como parte de uma determinada forma de viver a cidade.

O futuro pode estar em uma cidade mais conectada

O urbanismo dos anos 1930 ajudou a estabelecer princípios que influenciaram profundamente o planejamento das cidades durante o século XX. A separação entre funções urbanas, combinada com a expansão das redes viárias e da indústria automobilística, contribuiu para modelos urbanos nos quais grandes deslocamentos passaram a fazer parte da rotina.
Hoje, porém, muitas cidades estão revisitando essas ideias.
A tendência de aproximar moradia, trabalho, comércio, serviços e lazer mostra que a discussão urbana continua evoluindo.
Para o setor imobiliário, essa transformação traz uma reflexão importante: o valor de um imóvel está relacionado não apenas ao que existe dentro dele, mas também ao que existe ao seu redor e à facilidade de acessar a cidade.
No fim, discutir urbanismo é também discutir qualidade de vida, mobilidade e as escolhas que fazemos sobre onde e como queremos morar.